城市社会学业主委员会建设中的若干问题
业主委员会在中国萌发于20世纪90年代。它是随着住房市场化的发展而产生的。一方面是产权主体多元，另一方面是住房私有，依照《中华人民共和国物权法》，他们都是业主。在一个小区里，业主不仅对自己专有的部分享有所有权，而且对专有部分以外的共有部分也享有所有权。为了让同一小区里的人能生活得好一点，就必然要求把“共有部分”，比如卫生、 安全、道路、绿地、公共场所、公用设施，等等，也能够管起来。用一句俗话说，有“东家”必有“管家”。这“管家”又不同于旧社会的“管家”，它是组织起来为“大家”的“大管家”。于是“业主委员会”应运而生。现代的物业结构远比从前复杂，要求也在增高，决不是几个业主自己花点业余时间所能胜任的，这就要求专业化服务，要求聘用物业公司。谁来出面聘用？自然是业主委员会了。于是，业主委员会应运而长。
业主委员会是根据国务院2003年制定的《物业管理条例》建立的城市基层群众的利益性自治组织。既然是业主委员会，就应当由业主选举产生。既然是“自治”，它就有权利和义务，在物业管理活动中通过业主自治的方式，运用法律赋予的权利和义务来为业主服务，既不能放弃权利，也不得放弃义务。业主委员会的工作开展得好，就能够把经济民主与政治民主有机地结合起来。从业主委员会这十多年的实践看，草根民主正在草根中深深扎根。生动活泼的社会主义民主正在业主自治中茁壮成长。
据上海市一个区的统计，截止2009年7月，全区房屋总建筑面积为1500余万平方米，纳入物业管理范围的共有1000多万平方米。全区有331个小区(大楼)，符合法定条件应组建业主委员会的小区有251个，现已组建业主委员会的有217个，组建率达86.5%，在全市当中是比较高的。从全区已组建的这217个业主委员会的组成来分析，共有委员1375名，其中男性委员984名，女性委员391名。女性占38%，大大超过女性在人大、政协，在干部中的比例。从年龄段上看，18岁至40岁的95名，41至60岁的719名，61岁以上的561名。那就是说60岁以后离退休的占40%，完全符合在基层发挥老年人余热的要求。在1375名委员中，中共党员575名，占42%，比例也是比较高的。在217个业主委员会的主任中，中共党员112名，占52%，超过半数。
业主委员会的架子搭起来了，可是，在实际生活中还碰到很多问题，值得提出来讨论。
首先，业主委员会的成员是否只能由业主组成？按规定只能是业主，可实际上有不少业主委员会都吸收住户参加。原因是在上海，尤其是在上海的繁华地段，有个值得思考的现象：一方面是业主多于房子套数，因为有些人是“一套多主”，平均是1.33:1。 这样说，岂不是有足够的业主可以成为业主委员会委员候选人吗？可实际上恰恰相反，很多业主的户籍不在本小区。他们住在别处，以致造成有些小区里是住户多于业主。这就段有点尴尬了。有资格当的不来，没有资格当的就在跟前。面对这种现实，如果一定不让“没有资格当的”住户来当，怎么行呢？可是，住户毕竟不是业主，住户也未必就能代表业主。因此，应该研究出一个适当的比例，供基层参照执行。包括对外籍住户，都应一并讨论。
其次，业主委员会是否可以成为注册的社会组织？现在的业主委员会是不进入注册登记的团体组织。法律上认为业主委员会是“自治”，文件上又讲它是“独立负责地开展工作”。如果不是社团，不是法人，怎么能“自治”？又怎能谈得上“独立”？再说，业主委员会也有违规操作的。遇到违规，我们习惯于行政处理。有些人也知道行政处理有难处，便挖空心思把政治问题非政治化，来一个旁敲侧击。孰不知，如果是注册登记的社会组织违规，完全可以按社团法办事，不必犯难。从奖惩两方面考虑，注册与否，是大不一样的。
第三，业主委员会如何处理同相关组织的关系？这是一直存在着的所谓“三驾马车”、“ 五驾马车”的问题。关于各相关组织如何对待业主委员会，是有规定的，比如：居委会是“代表居民区的整体利益”的，应当对业主委员会“指导和监督”；业主委 员会应接受居委会的“指导和监督”。按规定，房屋管理部门也是有权对业主委员会“指导、监督”，似乎还加了个对业主委员会主任“培训”这一条。 街道办事处对业主委员会也是“指导和帮助”。三个不同的单位都用了一个词，叫“指导”。什么叫“指导”？对“指导”要不要组织上服从？不服从是不是就是错了？“指导”一说，实在是过于模糊，没有界定，难以落实。干巴巴地写上“指导”是秀才们没动脑筋，移植到文件上去的。业主委员会上头的这三个“指导员”谁是第一指导员？也不明确。当三个“指导员”不一致时听谁的？从习惯上说，街道办事处是老大。现在有好多社区创造了用“例会”、“协调会”、“联系会议”的 方式来协调、协商，甚至还把公安派出所、房管办事处、环卫所、工商所、税务所、司法所、城管队等七所八所一类的行政组织集合在一起协调，把工、青、妇、 科、老、残、侨、台、工商等人民团体集会在一起协调。这是一个好平台。不过，“例会”、“联系会议”由谁来主持，是轮流坐庄，还是由居委牵头。如果一直由居委会牵头，那是不是意味着由一个自治组织来领导另一个自治组织？是不是由党支部牵头更好一些呢？这都需要从长计议，反复计议的。
第四，业主大会开不起来怎么办？按《条例》，业主委员会是业主大会的执行机构。因此，货真价实的能够直接领导业主委员会的，是业主大会。可是，有很多社区业主大会或业主代表大会开不起来。开起来了，又不到法定人数。这是令许多组织头痛的问题。主人不来作主，社会学上称为“社会冷漠”。“社会冷漠”是很可怕 的。有人把群众的不参与归之于群众觉悟不高，这不全对。归根结蒂，是领导的水平不高，至少是发动群众的水平不高。不是有些业主削尖脑袋要进业主委员会吗？ 不是有些业主委员会委员换届落选后，死皮赖脸地不肯交出业主委员会的图章吗？如此不当的行径可以折射出人们对业主委员会还是看得起的。对业主委员会这般看得起，对领导业主委员会的业主大会怎么会不重视呢？可见，业主之所以不参与，往往是因为当领导的不会引导。如何增强业主的凝聚力，提升业主的参与意识，是 一门学问，是一门艺术，是摆在业主委员会面前的当务之急。
第五，社区的基点是不是一定要放在街道这一层次？社区是共同体。社区之所以称“社区”，其宗旨就是要把紧密型的行政组织变成松散型的共同体。只有相对地松散才能给自治腾出空间。现在以住宅小区为单元的居委会是自治组织，业主委员会是自治组织。前者是政治性自治组织，后者是利益性的自治组织；前者是代表小区整体利益的自治组织，后者是只代表业主这一部分人利益的自治组织。二者互补、互动，正在手拉手、肩并肩地阔步走向自治。而今天的被称作“社区”的街道办事处的行政化倾向很重，领导成员不是由居民选举产生，看不出自治的影子。政府拨款给他们，他们是不折不扣的政府官员，毫无共同体的样子，何必称其为“社区”？也许若干年以后会成为名副其实的社区，那也不必在今天就急急忙忙地把不像社区的政府派出机构称作“社区”。把行政主导型的街道称为“社区”，反而会干扰人们对自治型社区的憧憬。有个“自治”的字眼在头上晃来晃去，性质上模棱两可，也不利用强基固本的政权建设。全国各城市都是把居委会称作社区，唯独有个城市例外，这是“超前”还是别的什么？值得继续研究。
第六，在业主委员会中如何加强党建？在业主委员会领域中的党建强弱不一，总的来讲是比较薄弱。上海比较好的一个区的覆盖率也只有37%。 不过，在党建工作中，有些人比较多的是注意到量，相对讲忽略了质。前面提到在比较好的一个区的业主委员会中的委员和主任中党员过半。这是自然形成的比例， 没有揠苗助长的成分。可是，有些社区则不然，死抠比例不放，把不合格的党员塞到业主委员会里面，仅仅是为了统计表上好看，实际上，无益有害。坦白坦讲，在 业主委员会的委员中，只要有一名热心于物业的合格党员发挥作用，他(她)就是“种子”，他就会发芽，他就会成为业主委员会的核心，成为“小巷总理”。反之，让一些不作为或乱作为的党员进去，数量再多也成不了领导核心，说不定会受业主唾骂。覆盖，首要的是用党的方针政策覆盖，是要用党的优良作风覆盖，而不是用党员数字覆盖。作风是无声的命令，崇高的精神是没有印出来的活教材。再讲得透彻点，在党建上用“覆盖”这个词，是否妥当，也值得商榷。覆盖住了，还能有活力，有创造性吗？人民是土地，党员是种子。把党员的均匀分布比作“播种”，似乎更好。
我国的业主自治还处于起步阶段。要把社区办成宜人的家园，业主委员会必须加强自身建设。针对业主委员会的现状，要紧的是：主任、委员要到位。主任、委员不是挂名的。到位就是不能缺位。到位就是服务。服务就是要主动服务、超前服务、快捷服务、贴心服务、创新服务。业主一开口，就要让物业公司赶到，业主还没开口，业主委员会和物业公司也能八九不离十地知道业主需要你做什么事。业主委员会及其所聘的物业公司只能在服务中树立威信。到位就是应该做的事一定要抓住不放地去做，到位也包括不该做的事一定不要伸手去做。到位不越位，不错位。到位就是要在党的领导下，依法办事，按规定办事，多办事，办好事，办业主需要做的 事。业主委员会是半个“民生委员会”。办好业主委员会民生才有保障。“安居”是同“乐业”联系在一起的。户户安居，人人乐业，国家才会兴旺。